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Das COVID-19-Gesetz – Auswirkungen auf Mietverhältnisse

admin | Allgemein | Dienstag, 31.März 2020

Im Zusammenhang mit der Corona-Pandemie hat der Bundestag zur Abmilderung der Folgen weitreichende Regelungen im Zivilrecht beschlossen. Eine spezielle Regelung, der neue Art. 240 § 2 EGBGB befasst sich mit dem Mietrecht. Ziel ist es, Mieter, die durch die COVID-19-Pandemie wirtschaftliche Schwierigkeiten erleiden, vor Kündigungen geschützt werden sollen.

Nach dem Gesetzeswortlaut kann ein Mietverhältnis nicht allein aus dem Grund gekündigt werden, dass der Mieter im Zeitraum vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete nicht leistet, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Sonstige Kündigungsrechte sollen ausdrücklich unberührt bleiben.

Bei genauerem Hinsehen bietet die leider recht ungenaue Formulierung des Gesetzestextes erhebliche Unsicherheiten für Mieter und Vermieter.

Üblicherweise kann ein Vermieter kündigen, wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten in Verzug befindet. Liegen sämtliche Zahlungsrückstände im Zeitfenster vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020, so ist die neue Regelung eindeutig: Die Kündigung ist unzulässig. Liegen sämtliche Mietrückstände außerhalb dieses Zeitraums, so bleibt die Kündigung ausdrücklich zulässig.

Unklar ist, welche Rechtsfolge eintritt, wenn der Mieter mit den Mieten für die Monate März und April 2020 in Verzug ist. In diesem Fall beruht die Kündigung nicht „allein“ darauf, dass der Mieter im genannten Zeitraum keine Miete bezahlt hat. Auch die Gesetzesbegründung hilft nicht weiter. Hier heißt es zu Art. 240 § 2 Abs. 1 EGBGB ausdrücklich: „Die Vorschrift erfasst nur Zahlungsrückstände, die vom 01. April 2020 bis 30. Juni 2020 entstehen“ und „Die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses allein aufgrund solcher Mietrückstände wird dadurch ausgeschlossen“. Damit bleibt aber offen, ob im genannten Fall die Kündigung weiter zulässig wäre, da der Zahlungsrückstand nicht „nur“ in dem genannten Zeitraum entstanden ist oder ob Zahlungsrückstände aus diesem Zeitraum insgesamt unbeachtlich sind der Vermieter erst kündigen kann, wenn die Miete für den Monat Juli 2020 nicht gezahlt wird.

Aber auch, wenn die Mieten im genannten Zeitraum nicht gezahlt werden, so verhindert dies eine Kündigung nur dann, wenn die Zahlungsunfähigkeit auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Dies muss der Mieter beweisen, welche Anforderungen an diesen Nachweis gestellt werden, ist leider unklar. Die Gesetzesbegründung nennt Bescheinigungen über die Gewährung staatlicher Leistungen, Bescheinigungen des Arbeitgebers oder andere Nachweise über das Einkommen bzw. über den Verdienstausfall. Auch hier bleibt aber offen, ob es ausreicht, dass die COVID-19-Pandemie einer von mehreren Gründen für die Zahlungsunfähigkeit war oder ob sie der einzige Grund gewesen sein muss. Sofern andere Gründe vorliegen, bleibt die Kündigung zulässig.

Der Kündigungsausschluss gilt nur bis 30. Juni 2022. Bestehen die Mietrückstände aus dem Zeitraum April bis Juni 2020 über diesen Zeitraum hinaus fort, so kann im Nachgang doch gekündigt werden.

Ganz entscheidend für Mieter und bislang zu wenig beachtet ist, dass durch die genannte Regelung nur die Kündigung ausgeschlossen wird. Auch nach der Gesetzesbegründung ändert sich nichts daran, dass die Miete fällig ist und der Mieter in Verzug gerät. Der Vermieter kann also Verzugszinsen berechnen, sonstige Schadensersatzansprüche aus Verzug, wie beispielsweise Rechtsanwaltskosten, geltend machen und die Mieten in diesem Zeitraum einklagen. Damit wird auch klar, dass die Mieten nicht entfallen, sondern spätestens im Nachgang bezahlt werden müssen, andernfalls kann der Vermieter auf Zahlung klagen, was zu Folgekosten für den Mieter führen kann.

Die Rechtslage für Mieter und Vermieter wurde durch die Regelung nicht einfacher. Als Mieter ist man gut beraten, Nachweise für den Verdienstausfall durch COVID-19 zu sammeln, gerät der Vermieter aufgrund dieser Regelung in wirtschaftliche Schwierigkeiten, so wird ihm anzuraten sein, die Mietzahlungen zeitnah gerichtlich geltend zu machen.